INFORME BURSÁTIL Y DE MERCADO INMOBILIARIO
INFORME BURSÁTIL Y DE MERCADO INMOBILIARIO
Expectativas de Aumento de Precios Futuros de los Inmuebles en Argentina
Destinatario: Inversionistas, desarrolladores inmobiliarios, fondos de inversión y público interesado en el mercado inmobiliario argentino
Resumen Ejecutivo
El mercado inmobiliario argentino se encuentra en una fase de recomposición de precios en dólares reales, tras años de distorsiones cambiarias, inflación crónica y restricciones al acceso a divisas. Si bien los precios nominales en pesos han crecido exponencialmente, su cotización en dólares estadounidenses se mantuvo deprimida durante 2023–2024. No obstante, con la estabilización macroeconómica incipiente, la apertura gradual del mercado cambiario y la escasez estructural de oferta en zonas estratégicas, se proyecta un aumento sostenido del valor de los inmuebles en dólares reales entre 15% y 25% anual durante los próximos 24–36 meses.
Contexto Macroeconómico Relevante
Estabilización cambiaria y monetaria
- • Desde fines de 2023, el gobierno argentino ha implementado una política de flotación administrada del tipo de cambio, con menor intervención del Banco Central.
- • La brecha cambiaria (oficial vs. MEP/CCL) se redujo del 120% en 2023 a menos del 30% en el primer trimestre de 2025.
- • La inflación, aunque aún elevada (~25% interanual en Q1 2025), muestra signos de desaceleración frente al 211% de 2023.
Apertura financiera y acceso a divisas
- • Se eliminaron progresivamente las restricciones al mercado de cambios (cepo cambiario).
- • Se reactivaron los mecanismos de dólar MEP y contado con liquidación (CCL), facilitando la inversión en activos dolarizados, incluidos inmuebles.
Políticas fiscales y regulatorias
- • Se derogaron impuestos distorsivos como el impuesto PAIS para operaciones inmobiliarias.
- • Se promueve la dolarización de contratos de locación y compraventa mediante la Ley 27.743 (Régimen de Inversiones para el Desarrollo), lo que incentiva la transparencia y la inversión formal.
Dinámica del Mercado Inmobiliario
Precios actuales (Q1 2025)
CABA (Capital Federal)
USD 3.200 – 4.800/m²
Palermo, Recoleta, Puerto Madero
GBA Norte
USD 2.000 – 3.000/m²
Nordelta, Pilar, Vicente López
Interior del país
USD 1.200 – 1.800/m²
Córdoba, Mendoza, Rosario
Los precios en dólares se mantuvieron estancados o con leves caídas reales entre 2022–2024, pero desde finales de 2024 se observa una revalorización sostenida.
Oferta restringida
Caída del 40% en la construcción privada entre 2020–2023 (según INDEC). La reactivación es lenta por altos costos financieros y escasez de insumos.
Demanda represada
Acumulación de ahorro en dólares (USD 300.000 millones en el sistema financiero y colchón bajo el colchón), junto con retorno de argentinos en el exterior y demanda de inversión institucional.
Rendimiento comparativo
El inmueble sigue siendo el activo refugio por excelencia en Argentina. Rentabilidad locativa: 3%–5% anual en dólares (baja, pero compensada por plusvalía esperada). Comparado con bonos soberanos (rendimiento volátil) o plazos fijos en pesos (erosionados por inflación), el ladrillo ofrece protección patrimonial superior.
Proyecciones de Precios Futuros (2025–2027)
| Año | Crecimiento esperado (en USD reales) | Factores impulsores |
|---|---|---|
| 2025 | +12% a +18% | Normalización cambiaria, demanda represada, baja oferta |
| 2026 | +10% a +15% | Consolidación de estabilidad macro, inversión extranjera |
| 2027 | +8% a +12% | Maduración del ciclo, posible entrada de fondos inmobiliarios internacionales |
Escenario base
Aumento acumulado del 25%–35% en dólares reales entre 2025 y 2027.
Escenario optimista
Hasta +50% en zonas premium (con reformas estructurales).
Escenario pesimista
Estancamiento o leve caída (<5%) (regresión macro).
Riesgos a Considerar
- • Volatilidad política: Elecciones provinciales y tensiones sociales podrían afectar la continuidad de reformas.
- • Costos de construcción: Aunque bajaron en dólares, siguen siendo elevados por importación de insumos.
- • Liquidez limitada: El mercado inmobiliario argentino sigue siendo poco líquido; la venta puede demorar 6–12 meses.
Recomendaciones para Inversionistas
Enfocarse en ubicaciones estratégicas: CABA, GBA norte y ciudades universitarias (Córdoba, La Plata).
Preferir activos terminados o en etapa final: Evitar proyectos en etapa inicial por riesgo de abandono.
Estructurar operaciones en dólares con cláusulas de indexación: Usar UVA o CER solo como respaldo transitorio.
Diversificar con fondos FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS (FIs): Instrumentos regulados que permiten exposición indirecta con mayor liquidez.
Conclusión
El mercado inmobiliario argentino se encuentra en el inicio de un ciclo alcista en dólares reales, impulsado por la recomposición de precios tras años de atraso cambiario y la búsqueda de refugio de valor por parte de ahorristas e inversionistas. Si bien persisten riesgos macroeconómicos, el desequilibrio estructural entre oferta y demanda, sumado a la normalización financiera, sustenta una perspectiva positiva para los precios futuros de los inmuebles en el mediano plazo.
Fuentes consultadas
- • INDEC (Índice de Precios al Consumidor, Estadísticas de la Construcción)
- • Banco Central de la República Argentina (BCRA)
- • Cámara Argentina de la Propiedad Inmueble (CAPI)
- • Reportes de consultoras inmobiliarias (Reporte Inmobiliario, Zonaprop, Properati)
- • Código Civil y Comercial de la Nación
- • Ley 27.743 (Régimen de Inversiones para el Desarrollo)
